1. 民宿發展思路

民宿屬于經營性項目，本當只使用經營性用地，但在現行的土地類型劃分模式下，仍有一些可變通的方式。在鄉村搞民宿，原則上，在現有民房或公房基礎上改造利用即可。但也有些野奢類的民宿，可以伺機另起爐灶實施開發，這就要考量有哪些土地可以搞建設或臨建。

1、集體經營性建設用地

農村集體建設經營性用地，是指具有生產經營性質的農村建設用地。農村集體經營性建設用地，在符合規劃和用途管制的前提下，可以進入城市的建設用地市場，享受和國有土地同等權利。

民宿投資者可通過直接投資或地區招商引資方式介入，企業單位、個人等與農村集體共同創辦、聯營聯建等方式企業開發使用農村集體建設用地。缺點是法律保障力度不夠大，可能面對信用風險等。

2、鄉村閑置公共公益設施用地（舊學校、祠堂、林場場、老舊廠房等）

閑置公共公益設施用地主要分為三類：第一類是農作季節性閑置。主要包括：土地、老房子、生產管理用房、農村公共活動場所；第二類是產業和公益設施閑置，主要包括：衰落或退出后的廠房、鄉鎮及學校撤并后的校舍、廢棄的水電站等設施；第三類是政策限制閑置，主要包括如關停的廠房、被清退的畜牧水產養殖場等。

此類模式開發中的閑置公共公益設設施往往屬于國有，權屬單一，在開發的合法合規性有保障。這類資源往往本身帶有鮮明的歷史風味，可改造為獨居藝術風格的民宿或民宿集群

缺點：由于開發體量較大，改造成本較高，且可能涉及員工安置問題，對于開發商的資金實力要求較高。

3、普通農用地

普通農用地指直接用于農牧業生產的土地,包括耕地、園地、林地牧草地及其他農用地。

通過土地流轉、承租、轉讓、抵押等方式獲得普通農用地的經營權或使用權之后，可使用不改變周邊環境，不硬化地面條件下的建設方式（如木屋，樹屋，房車，集裝箱，帳篷，全玻璃框架、生態材料等臨時建筑形式）

缺點：政策不明晰，政策持續性難以保證。

4、空心村、農戶自有住宅、閑置民房及宅基地

“自有居住用房用于民宿經營”是經營民宿的通用模式，目前國家政策并未禁止此類用地建設民宿。

可以通過空心村改造，租用農戶住宅改建、聯建方式，可改造成民宿，也可用作休閑度假區配套，北京山里寒舍、杭州法云古村，安縵法云酒店等均為此模式。需注意，此模式下開發過程中民宿主應盡可能與本地村小組、村集體進行合作，以規避不必要的風險。

缺點：需與村民打交道，交易對手構成復雜。

5、國有未利用土地、集體四荒地

國有未利用土地是指土地權屬性質為國家所有且尚未利用或難以利用的土地，包括其他草地、河流水面、湖泊水面、沿海灘涂、內陸灘涂、冰川及永久積雪、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸地等地類。農民農民集體經濟組織所有的“四荒地”指為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地。

國有未利用土地未規劃其用途，但是目前政策鼓勵和支持將未利用地用于開展鄉村旅游，“四荒地”是農村較豐富的土地資源，可通過使用權承包、租賃或拍賣等方式取得。

建設模式：可以用建設休閑農業配套，可參考農村集體經營性建設用地、普通農用地建設模式打造民宿酒店。

6、一般耕地、果園等其他來源用地

一般耕地是指主要用于種植小麥、水稻、玉米、蔬菜等農作物并經常進行耕耘的土地。

這類土地不能用于建設永久性建筑，但比基本農田的保護程度要低一些，可以用于民宿的景觀、養殖、停車場等一類配套的項目，可以產業園、種養殖園辦公用房、管理人員宿舍、科研倉儲用房名義建設。

7、點狀供地

點狀供地是近年來在國家鄉村振興中重點提到的土地獲取方式，點狀是相對于原來的片狀而言。核心思路是按照建筑物和構筑物占地面積進行點狀供地，按照建多少，轉多少，增多少的原則，點狀報批，按規劃用地的用途，靈活使用。

點狀供地是將項目用地區分為永久性建設用地和生態保留用地，其中永久性建設用地建多少供多少，剩余部分可只征不轉，按租賃、劃撥、托管等方式供項目業主使用。通俗點說，就是在一大片土地上，用多少土地指標，算多少容積率，通過散點或者帶狀供給建筑用地，而其他周邊土地可以通過租賃的方式獲得。

該模式為鄉村民宿用地發展提供了新的思路和探索，優點是用地效率高。浙江德清莫干山裸心堡項目采取“點狀供地、垂直開發”的方式，將項目用地分為永久性建設用地和生態保留用地，僅新增建設用地12畝，其余多數建筑是租用當地農房改造而成，園區內的200多畝山林，從村民手中流轉，保持原貌，大大節約了用地指標。

使用點狀供地對民宿投資方的運營能力要求較高。

此外，利用鄉村宅基地或土地開發民宿，需全面調查研判后方可投資，要考慮交易方、用地年限、土地紅線、土地規模、村民利益等一系列因素，一著不慎可能前功盡棄。

2. 民宿的發展模式

民宿辦證后，可以自營，合作經營，也可以出租方式讓別人經營。

3. 民宿村發展思路

600平米的的民宿最多也就有10間房子，房間裝修風格一定要有特色一點，有特色才能給客人吸引力要嘗試一下的意愿，而且每個房間風格不一樣才行，另外軟件設施有齊全，比如說投影儀熱水器沙發冰箱洗衣機電磁爐電飯鍋等等，毛巾浴巾拖鞋洗發沐浴也要品牌的，房費也要比酒店稍低一點，服務一定要到位，這樣才能吸引客人，才能賺錢啊。

4. 民宿發展方向

鄉村民宿方興未艾，大有可為；全域旅游如火如荼，大有作為。并提出，要充分認識發展鄉村民宿的重要意義；要牢牢把握鄉村民宿發展的正確方向；切實抓好鄉村民宿發展的重點工作，強化“規劃先行”意識；強化鄉村民宿綜合保障；統籌推進全域旅游各項工作。要積極探索以旅游規劃為引領的“多規合一”，逐步完善“全域旅游發展規劃+實施方案+專項規劃”規劃體系，建立健全旅游投融資等工作機制，努力實現宜居宜業宜游。

鄉村旅游是我國旅游消費的重點領域，鄉村民宿作為鄉村旅游發展的重要內容和新熱點，是推進全域旅游發展的重要抓手，是助力實施鄉村振興戰略的重要渠道，也是促進文化和旅游消費的重要途徑。

5. 民宿發展思路及措施

閑置房子如何加盟民宿

閑置房屋辦民宿是很多旅游景點地區人們會選擇做的事情，那閑置房子如何加盟民宿？

國家旅游局發布了《旅游民宿基本要求與評價》，明確規范了民宿行業標準，規定了旅游民宿的定義、評價原則、基本要求、管理規范和等級劃分條件?！堵糜蚊袼藁疽笈c評價》于2017年10月1日起實施。

1、據所處地域的不同民宿可分為：城鎮民宿和鄉村民宿。民宿有別于旅館或飯店的特質，民宿 不同于傳統的飯店旅館，也許沒有高級奢華的設施，但它能讓人體驗當地風情、感受民宿主人的熱情與服務、并體驗有別于以往的生活。

2、旅游民宿是利用當地閑置資源，民宿主人參與接待，為游客提供體驗當地自然、文化與生產生活方式的小型住宿設施。旅游民宿分為二個等級，金宿級、銀宿級。金宿級為高等級，銀宿級為普通等級。等級越高表示接待設施與服務品質越高。

3、鄉村民宿是利用農村依法建造的宅基地農民房屋、村集體用房、閑置農房、閑置集體建設用地等資源，依托當地自然人文景觀、生態環境和農村生產生活特色，基于合理的設計、修繕和改造。

居民樓做民宿跟誰舉報

在不少旅游景點有人會使用居民樓做民宿，那居民樓做民宿跟誰舉報呢？

民用住房轉變為商業用房必須經過其他業主的同意并需要在相關的部門辦理相關手續，民宿房沒有合法手續繼續經營就是違法行為。

對于非法民宿，居民可以收集線索提供給公安機關進行取締。

如果難以收集線索，針對民宿旅客的擾民行為，居民也可以向物業反應，讓物業進行勸阻。

在物業無法阻止的情況下可以進行報警。對于民宿經營者，建議一定要經過合法程序，并征得其他業主同意。

即便民宿取得合法手續，經營者也應該對入住者進行身份核實、登記，同時簽訂入住協議，防止對其他居民造成干擾。

開私人民宿要辦什么手續

民宿的辦理需要一定的條件，那今天我們就來了解一下開私人民宿要辦什么手續？

1、開民宿首先要做的就是去當地的工商局辦理民宿營業執照，再去當地的公安局辦理民宿經營許可證。

2、民宿要建立嚴格的訪客登記規章制度，同時還要制定貴重物品的登記規章制度，開業之前需要對民宿從業人員進行專業的培訓，另外還別忘了到當地的消防支隊辦理與消防相關的手續。

3、民宿開始營業之前，還要到相關部門申請民宿營業的備案手續，無論民宿是兼營模式還是專營模式，都需要按照法律規定辦理開業審批備案手續。

4、申請開民宿之后，經過當地主管部門審核批準，并且拿到了營業執照，民宿才能夠開始營業，一旦民宿的營業情況發生變更，需要到當地的公安局辦理備案手續，不可以繼續使用之前的營業執照經營民宿

6. 如何推動民宿發展

第一條 為了促進鄉村民宿產業持續健康發展，規范鄉村民宿管理，提升鄉村民宿品質，保障鄉村民宿經營者和消費者合法權益，推動鄉村振興，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內鄉村民宿產業促進和經營、管理等活動，適用本條例。

　　第三條 本條例所稱鄉村民宿，是指位于鄉村內，利用村（居）民自有住宅、村集體房屋、原國有農（林）場房屋或者其他相關設施開辦的小型住宿場所。鄉村民宿規模的具體界定標準，執行國家和本省有關規定。

　　前款所稱鄉村，包括本市城市建成區以外的村、社區、居。本市城市建成區的范圍，由市人民政府劃定和調整，并向社會公布。

　　第四條 鄉村民宿產業發展堅持生態優先、科學規劃、便利準入、依法監管、凸顯特色、共享發展的原則，方便消費者體驗當地優美環境、特色文化與生產生活方式，實現經濟效益、社會效益和生態效益相統一。

　　第五條 市人民政府統一領導全市鄉村民宿工作，建立綜合協調機制，研究解決鄉村民宿工作中的重大問題，統籌推進鄉村民宿產業發展。

　　區人民政府根據屬地管理原則，組織實施本行政區域內鄉村民宿建設、開辦、經營等活動的監督管理工作。

7. 民宿的發展策略

1、明確基礎客群定位

民宿的基本客群定位是在項目選址設計階段需要明確的，是未來民宿運營過程中穩定的基礎客群。這一客群的定位需要遵循項目所在地的自然流量，考慮如何將當地的自然客流吸納到民宿中來。這項邏輯看似簡單，在現實中卻不乏反面案例。

如某項目位于城中商務中心區，交通方便，地鐵等公共交通可到達城市內任何一處知名景點，但不屬于游客聚集區。這類項目的基本客群定位應該選擇商務客人，而非休閑旅游的客人。雖然交通方便，但區域位置不屬于游客的首選，因此在與游客聚集區的民宿競爭中不容易凸顯優勢。

讓每一個小屋都實現最大的效益是收益管理的目標

然而很多民宿主認為民宿的主要消費目的就是休閑旅游，商務客人更追求快捷舒適的酒店。雖然品牌連鎖酒店的標準化品質保障的確可以為商旅客人節約大量的選擇成本。然而隨著越來越多的人對生活態度的轉變，年輕的商旅客人不乏追求工作與生活的進一步融合，這就給民宿進入商務區提供了良好契機。畢竟商務區內的民宿可以提供給出差在外的客人更加溫暖的服務，更放松的環境。近年來商務親子客群，即帶上家人孩子一起出差的客人逐漸增多就印證了這一生活觀念的轉變。而民宿比傳統商務酒店更具人文關懷和特色，能夠更好地為隨行親子提供服務和文化體驗。同時商務客人本身就是這一區塊的主要天然客流，消費能力更強，應該成為這一區域民宿最佳的基礎客群。

民宿深受消費者喜愛

2、靈活細分市場選擇

對于大部分目的地來說，基礎客群都會有明顯的淡旺季之分。如上面所舉的案例，商務客人大多在工作日進行消費，商務親子類的客群可能一部分會延續到周末，但總體來講，這類民宿的周末節假日會成為較明顯的淡季。而這期間正是旅游類客群集中消費的時間。因此在這段時間內，就需要充分利用項目的個性化特色和便捷的交通吸引游客。于是，游客成了這一案例的第二類補充客群。

當進入長途差旅和游客都稀缺的淡季時，該項目還應該再尋找此時的補充客群，比如縮短定位的距離半徑，定位本地市場的空間類產品消費，如小型活動、會議、餐飲等。

這三類客群在大框架下的時間劃分是相對明確的，但在實際運營過程中，經常會出現民宿主口中所說的“淡季不淡，旺季不旺”的奇怪現象。這就反應了市場的動態特征，即沒有一成不變的淡旺季，在傳統的旺季時間段內，還可能出現相對的淡季或平季等。所以，在日常收益管理過程中，民宿收益管理者應該更加敏銳地對復雜的市場變化做出反饋，選擇收益貢獻更高的細分市場，并及時做出戰略調整。一旦某一時段的細分市場定位錯誤，就會導致后續的價格和房態控制反應偏離市場的需求，從而導致收益下降。一旦造成了銷售資源向錯誤方向傾斜，整體的收益情況影響會比傳統酒店更大。所以，“一招走錯，滿盤皆輸”就是對民宿收益管理難度的描述。

3、細分市場定位下的收益管理執行策略

在細分市場選定的前提下，如何通過價格、渠道、房態的調控來引導細分市場的消費，是收益管理實施落地的關鍵。因此，充分分析每一類細分人群的行為特征是做出調控決策的前提，包括消費者對價格的敏感度、習慣使用的平臺和預訂渠道、除住宿外消費其他產品的可能性、偏好的房型、通常提前幾天預訂、平均入住天數等。

比如某一旺季時段，三類客群同時都有消費需求，為了達到收益最大化的目標，我們應該選擇愿意付更高價格的客群，如商務客群。這類客群的消費行為特征是提前預定天數較短，甚至可能產生當日預定，他們通常會使用傳統的網絡平臺預定民宿產品，根據不同的職級選擇房型，因此高中低房型都有消費需求?；谶@些基本特征，收益管理就需要通過渠道的房態控制，或調高針對其他客群的渠道價格來減少前期其他客群的預定量，為商務客群保留足夠的消費空間。

在淡季，做好細分市場定位的前提下，制定各渠道的價格和房態調控策略需要在滿足收益的同時，保障民宿的品牌定位，這對于高端民宿來說尤其重要。假如我們的定位是第三類客群，即本地客群。這類客群的消費渠道通常會以本地平臺為主，比如本地論壇、大眾點評、公司內部社群等。他們使用本地渠道的頻率相對較高，比較容易實現快速精準的信息傳遞。這樣就不需要在傳統商務或游客的主要渠道上面做過多的降價促銷活動。

8. 關于民宿發展的思考

隨著親子民宿的進一步擴張和新勢力的涌入，親子度假市場的競爭日益激烈。就支持兒童經濟發展的政策導向來看，從經濟內循環發展的戰略部署、旅游業作為支柱產業的發展、三胎政策引出的一系列配套設施等政策支持和引導，兒童經濟中的親子旅游市場的未來前景和增量空間不可估量，親子民宿作為兒童經濟的發展引擎之一，順勢而為的投資開發和產品服務升級是關鍵。

然而，面對兒童經濟這塊巨大的蛋糕，投資者們需要明確實現利潤增長以及實現社會價值的雙效增長目標。雖然市場發展潛力巨大，但仍需評估親子民宿目前處于什么樣的發展階段，明確自身的發展路徑，找準合適的市場定位，根據市場需求的日新月異及時進行產品的更新迭代，更進一步來說，親子民宿與兒童經濟的鏈接方式值得更深入的思考和探索。

9. 民宿發展思路怎么寫

我手上正在做一個民宿，做民宿千萬不要以情懷作為出發點，一般會死的很慘的。民宿受節假日影響，淡旺季非常明顯，民宿能否成功的關鍵不是旺季有多高的入住率，旺季每家都是都是一房難求。淡季的有效性入住才是能否持久下去的關鍵。做民宿的投入資金有限，硬件軟件跟星級酒店沒法比價格卻比星級酒店高。